浜松｜福祉施設 特化
浜松で福祉施設の
「用途変更・
リノベーション」
はお任せください
中小規模法人対象
浜松市で児童発達支援などの福祉施設を開設する場合、物件契約前の法適合確認が非常に重要になります。特に次の3点は必ず確認する必要があります。
- 用途地域の確認
物件が福祉施設として使用可能な地域にあるかを確認します。 - 建築基準法の確認
既存建物を福祉施設へ変更する場合、床面積が200㎡を超えると用途変更の確認申請が必要になります。200㎡以下でも浜松市では「福祉事業設備事前協議書」という同じような許可が必要になります。 - 消防法令への適合
浜松市では新規指定をとる際、現場検査を行い消防法に適合していることを証明する「消防法令適合通知書」を提出しなければなりません。
かとう建築設計事務所では、施設の設計から用途変更、複雑な申請手続きまで一貫してサポートさせていただいております。
まずは
「この物件でできるか」を一緒に確認しませんか
- このテナントで用途変更は可能か
- 面積基準は満たしているか
- 消防設備はどこまで必要か
- 改修費はどのくらいを想定すべきか
空き家・テナント活用の落とし穴！よくある失敗例
実際にあった「借りられなかった話」
賃貸で借りる場合、どういう場合だと借りれないか、ここでは実際にあった借りれなかったケースと開業が遅れたケースを合わせて3つほどご紹介。
そんな特殊なことではなく「身近な物件が実は借りれない」なんてことが多々あります。
失敗例1
1階がテナントで2階より上が住宅のよくあるマンション。
テナントに福祉施設が入るとマンション全住戸に消防用の自動火災報知設備をつけないといけなくなり、その額400万円。泣く泣く断念。
失敗例2
立派な商業施設の2階を借りられることに。エレベーターもついていて良いなっと思っていたところ、調査をしたら実は福祉施設が入ることで階段をもうひとつ（計2つ）付けないといけない物件だったということが判明。外階段をつけようかとも考えたが大家さんの許可が下りず解約。
失敗例3
契約した物件が実は消防法令に違反している建物だったことが判明。このままでは開業許可がおりないため、是正工事をすることに。泣く泣くオープンを遅らせることに。
契約前に知っておきたい物件チェック項目
既存建物を福祉施設へ用途変更する場合、新築以上に慎重な検討が必要になります。
「内装を整えれば使える」と思われがちですが、実際には法的・構造的なハードルがいくつもあります。
浜松市内でも、物件取得後に問題が発覚してからご相談にみえる方も少なくありません。
ここでは、実務上よく直面する課題を具体的に解説します。
床面積200㎡の壁
用途変更で最初に確認するのが床面積の壁です。
- 用途変更する床面積が200㎡を超える場合
→ 原則として用途変更の建築確認申請が必要になります
テナントビルや戸建住宅を改修するケースでは、この200㎡ラインが大きな分岐点になります。
確認申請が必要になると、
- 既存建築物の確認申請（確認通知書）の有無
- 検査済証の有無
- 既存不適格の整理
など要求される内容は多岐にわたります。
特に古い建物では、検査済証が無いケースも多く、ここで計画が止まることもあります。
防火や避難、採光や排煙の確保
もともとの建物が住宅か事務所かによって気を付けるところは変わってきます。
福祉施設に適しているか確認し、適していない場合は工事をして適合させなくてはいけません。
福祉施設に用途変更することにより、
- 居室扱いになる部屋が増える
- 就寝利用の有無で用途区分が変わる
- 避難距離が満足していない
となどといった福祉施設特有の基準に適合させなくてはいけません。
具体的には以下のような部分が基準を満たさないことがあります。
- 窓の大きさが基準を満たさない
- 階段が急こう配
- 階段がもう一つ欲しい（2方向避難/2直避難）
- 廊下幅が足りない
こうしたケースでは、単なる内装工事では済みません。
場合によっては、間取りを大きく変えなくてはならないケースもあります。
消防設備の増設や新設
用途変更により、消防法上の用途区分が変わり消防設備の増設や新設が必要になってくるケースがあります。
テナント型の店舗の場合は自分たちの借りる部屋だけでなく建物全体で対応しなくてはならないことがあります。
- 自動火災報知設備
- 誘導灯
- スプリンクラー
- 非常照明
特に就寝系（グループホーム等）では、消防要件が一段と厳しくなります。
ここで重要なのは、消防署との事前協議を設計段階で行うこと。
工事後に指摘を受けると、天井解体など大きな追加費用につながります。
既存不適格の扱い
「既存不適格」とは、建築当時は法に適合していたものの、その後法律が変わったりで現在の法律には適合しなくなった状態のこと。
用途変更だけであれば、大方は既存不適格扱いのままでOKですが、増改築などが伴う場合は既存不適格ではダメで現行法に直さないといけないケースがあります。
極端な話、築100年の古民家を用途変更して福祉施設にすることも可能です。
ただ現実問題、築100年は耐震性やバリアフリーなど気になるところはあるので、実際に使うとなったときには耐震補強などした方がよいです。
少し難しいところもあるので専門の建築士さんなどに聞くのが一番ですが、「こういうこともあるんだ」と記憶の片隅に入れておくだけでも物件選びのとき役に立つと思います。
テナント物件特有の制約
テナント型の物件は注意しなくてはいけない物件のひとつです。
テナント内に福祉施設が入ることによって建物全体が今の規制よりワンランク上の規制を受けることがあります。
どんなテナントさんがきても対応できるようにしているビルは少数派で、福祉施設の規模等にもよりますがテナントに入る場合、建築基準法や消防法の法適合工事が発生することがあるのでご注意ください。
- 防火区画の新設
- ビル全体の消防の用途区分
- 管理組合の承認
- 外部避難経路の確保
など、自分たちの区画だけでは解決できない問題もあります。
この判断は、契約前に行うべきです。
浜松市で福祉施設を開設する際の建築上の注意点
福祉施設は住宅や事務所など一般建築物より厳しい法的基準が定められています。
土地選定・用途確認・消防協議を誤ると、計画が大きく後戻りする可能性があります。
1.その場所で「福祉施設」を開設できるか
まずは「用途地域」を確認し、法的に開設可能なエリアかどうかを判断する必要があります。
・市街化調整区域（用途地域の指定なし）の場合：
・地域住民の理解：
2.建物の基準が厳しい
3.浜松市特有のルールへの対応
かとう建築設計事務所の用途変更サポート
かとう建築設計事務所では、物件探しからの同行、設計、行政との協議、各種申請、消防対応、施工までワンストップで支援しております。
どのフェーズからでもご依頼いただけますが、特におすすめしているのは「物件探しの段階」からのご相談です。
早い段階で設計者が介入することで、将来起こりうる法規的・構造的な問題を未然に防ぎ、スムーズな事業開始をサポートいたします。
特に賃貸物件の場合は、迅速な決断が求められます。
福祉施設では、建築基準法や消防法などの法令確認をはじめ、検討すべき事項が多く一般の事業用物件に比べて判断に時間を要するため不利になりがちです。
そのため当事務所では、早期に意思決定ができるよう、法令確認や工事費概算などの判断材料をあらかじめ整理し、賃貸借契約の材料を提示できるように努めています。
ご依頼からの流れと費用
施設づくりにかかる費用や手順は、建物の条件によって多岐にわたるので、お問い合わせいただく機会が非常に多い床面積200㎡以下（確認申請不要）の賃貸物件を借りることを想定した基本的な流れになります。
- お問い合わせ
- ご要望等ヒアリング、スケジュール感などの共有
- 物件の内見同行、物件の法的調査（物件数に制限なし）
- 調査結果報告（借りて問題ないか報告、概算の法適合及び改装工事費提示）
- 改装工事見積調整
- 設計及び工事請負契約
ここまで無料
（基本的にご契約いただくまで費用はかかりません）
よくあるご質問（FAQ）
-
まだ法人化していませんが大丈夫ですか？
-
大丈夫です。
ただ、賃貸借契約のときは法人である方が何かとスムーズです。
物件を探す際も法人の方が、事業としての本気度が相手に伝わりますから、なるべくなら早めに法人格を取得することをお勧めします。
-
浜松市で福祉施設の用途変更の申請は必要ですか？
-
「必要」です。
通常、用途変更の床面積が200㎡以下であれば確認申請は不要ですが、
浜松市では独自のルールがあり福祉施設に限って床面積200㎡以下でも申請が必要になります。
「福祉事業施設事前協議書」という浜松市独自の様式に則って用途変更の申請をします。
-
物件探しの段階から相談できますか？
-
可能です。
むしろ、賃貸借契約前のご相談をおすすめしています。
気になる物件がありましたら、不動産屋さんの物件情報などお送りいただき問題がなさそうであれば内見の同行も致します。物件の同行は無料です。物件数にも特に制限を設けていませんので気軽にお声がけください。
-
福祉施設への用途変更がNG物件とかありますか？
-
NGではありませんが、2階以上の階を福祉用途として使用する場合は、一般用途よりも防火や避難に関する基準が厳しくなるため十分な確認が必要です。場合によっては建物全体に影響が及ぶこともあり、改修では対応できず用途変更が認められないケースもあります。
まずは浜松市内で「この物件でできるか」を一緒に確認しませんか
福祉施設づくりで一番不安なのは、「進めて大丈夫か分からない」ことだと思います。
物件を契約してからでは遅いこともあります。
- このテナントで用途変更は可能か
- 面積基準は満たしているか
- 消防設備はどこまで必要か
- 改修費はどのくらいを想定すべきか
こうした点を、建築の視点から整理します。
正式な設計依頼でなくても構いません。
検討段階のご相談でも対応しています。
浜松で福祉施設の開設をご検討中の方は、まずは一度、状況をお聞かせください。右（ディバイスによっては下）の「福祉施設お問い合わせフォーム」よりお問い合わせください。
中小規模法人の挑戦を、建築の立場から支えます
福祉施設お問い合わせフォーム
【参考】用途変更に関するブログ
用途変更 | かとう建築設計事務所株式会社
用途変更に関するブログです。改装工事中だったり消防の検査などを記録しています。
更新頻度は決して多くはありませんが、私たちの仕事の一旦でもお伝えできればと思います。
