浜松市｜ハウスメーカーの軽量鉄骨中古住宅はリノベできる？「於呂の家」で直面した課題と解決策

こんにちは、加藤です。

「ハウスメーカーの家は、リノベーションが難しいと聞いた」──そんな不安から、中古住宅の購入をためらっていませんか？

浜松市内には、立地が良く価格も手頃な、大手ハウスメーカーの軽量鉄骨造が数多く流通しています。立地条件が良く、価格も新築より抑えられるため、「買えるなら買いたい」と思う方は少なくありません。しかし、独自の工法や構造の複雑さから、リノベのリスクを恐れて断ってしまう会社があるのも事実です。

私たちかとう建築設計事務所では、建築当時の仕様をつきとめるため、建てたハウスメーカーへ直接足を運び、構造を確認したうえでリノベーションを形にした実績があります。

この記事では、その実例をもとに「ハウスメーカーの中古リノベで知っておくべきこと」と「設計の視点からの空間の工夫」をお伝えします。

結論から言えば、あきらめる必要はまったくありません。正しい手順を踏めば、ハウスメーカーの家も自分たちらしい住まいへと生まれ変わらせることができます。

ハウスメーカーの中古住宅、リノベーションできる？できない？

「気に入った中古物件があるけれど、ハウスメーカーの家だから間取りを変えるのは難しいと言われた」──そんな話を、お客さまからよく聞きます。

結論からお伝えすると、ハウスメーカーが建てた中古住宅でも、リノベーションは可能です。

ただし、一般的な木造住宅とまったく同じようにできるかというと、そうではありません。構造の種類や築年数、そして建てたハウスメーカーの工法によって、「できること」と「できないこと」が変わってきます。

「できる・できない」を正しく判断するためには、まず建物の構造を理解することが必要です。

ここでは、特に浜松市内の中古物件として流通することが多い「軽量鉄骨系ハウスメーカー」の住宅を例に、リノベーションを考えるうえで知っておきたいことを整理していきます。

軽量鉄骨造とは何か：一般的な木造と何が違うのか

住宅の構造には「木造」「軽量鉄骨造」「重量鉄骨造」「RC造（鉄筋コンクリート造）」などがあります。

軽量鉄骨造は骨組みに薄い鋼材を使った構造で、積水ハウス・ダイワハウス・パナソニックホームズ・トヨタホームといった大手ハウスメーカーが採用しています。特にハウスメーカーでは工場で精密に加工し、ある程度組み上がった部材同士を現場でつなぎ合わせる「工業化住宅」のかたちをとっているのが特徴です。木造であれば、ほとんどの作業を現場でおこないますが、軽量鉄骨系ハウスメーカーの場合は、工事の大半を自社工場でおこない、現場での作業はほとんどありません。

新築時であれば、自社工場での生産は品質の安定などメリットがあります。
しかし、リノベの場合は、現場で「加工ができない・しにくい」という制約があり、必ずしもメリットになるとは限りません。

ハウスメーカー独自工法「型式適合認定」の壁

軽量鉄骨系ハウスメーカーのリノベーションをさらに難しくしているのが、2000年から始まった「型式適合認定」という制度です。
少し専門的な話になりますが、リノベを検討される方にとってきっと参考になると思いますので、整理しながらご説明します。

建物を建てるときには、建築基準法に基づいて「この設計で本当に安全か」を確認する手続き（建築確認）が必要です。
通常は、個々の建物ごとに耐震計算を行い、その安全性を第三者の審査機関に確認してもらいます。

ところが、「型式適合認定」の場合、構造については個々に審査・確認はしません。
これは、「私たちの会社はこういうルールで、こういう安全な建物をつくるから良いでしょ」と、事前に国土交通大臣に認定してもらっているため、個々に耐震計算をする必要がないからです。

「型式適合認定」とは「決まった型（型式）でやるから（適合）認めてください（認定）」と事前に国土交通大臣に許可してもらっているものです ―― そして、この内容は非公開です。

メーカーにとっては建設コストや工期を効率化できるメリットがある一方で、構造を理解している人は社内のごく限られた一部の人だけで、まさに「ブラックボックス」状態になります。

「ハウスメーカーの家は自由度がない」と言われる所以はこの辺りも事情も関係しているかも知れません。

制約の多いハウスメーカー物件こそ、事前の「調査と設計」が鍵になる理由

リノベーションでは、実際の工事と同じくらい、計画を立て・設計する工程が重要になってきます。
「まずは設計事務所、または設計力の強い工務店に相談する方がうまくいく」という理由はまさにここにあります。

設計の役割は、「計画を立てること」です。お客さまの暮らし方をじっくりヒアリングし、建物の現状をしっかり調査したうえで、「この物件で何がどこまでできるか」を専門的な視点で整理します。工事前に構造的な制約を正しく把握し、現実的な計画を練る── 多くの設計事務所が得意とするところです。

とはいえ、「ハウスメーカーの家をリノベするなら、そのハウスメーカーに頼めばいいのでは？」──そう思われる方もいると思います。実は私もそう思います。もともとそのメーカーで建てて信頼関係ができているオーナーであれば、それは自然な選択です。

ただ、後述する「於呂の家」のように中古物件として購入された方の場合はちょっと違ってきます。中古住宅のリノベを検討する際、新築時のハウスメーカーではなく別の会社を望む方もいます。

そんな方にお伝えしたいのは、 ハウスメーカーに縛られる必要はないということです。
そして「どこに相談するか」が、リノベーションの成否を大きく左右します。

実例紹介｜浜松市・築25年 軽量鉄骨造の中古リノベ「於呂の家」

ここからは、私たちかとう建築設計事務所が浜松市内で実際に手がけた中古リノベーション事例をご紹介します。

「ハウスメーカーの中古住宅でもリノベできるのか」という問いに対して、どのように向き合い、どんな手順で計画を進めたのか。うまくいった部分だけでなく、スタート時点の難しさも含めて、できるだけお伝えしたいと思います。

物件の状況：インスペクションから購入へ

浜松市内に、大手ハウスメーカーが建てた築25年・軽量鉄骨造2階建ての中古住宅がありました。30代のご夫婦がこの物件を見つけて、「自分たちの暮らしに合った家にしたい」とご相談いただいたことが、この「於呂の家」のはじまりです。

購入前にインスペクション（既存住宅調査）を実施したところ、構造や設備に大きな問題は見当たりませんでした。また、物件の購入費用とリノベーション費用を合わせた総額が、同じエリアで新築を建てるよりも抑えられる見通しが立ったことも、購入を決める後押しになりました。中古リノベならではの、立地と費用のバランスが取れた選択です。

比較的はっきりしていたご要望

ご夫婦からは、暮らしを具体的にイメージされたうえでの明確なご要望がありました。
このことも、どのくらいリノベ費用がかかるか判断できた大きな要素だと思います。

全部ではありませんが、ご要望の一部をご紹介します。

建物保証の話：ハウスメーカー独自の保証

ハウスメーカーの住宅には、その会社独自の保証が期限付きでついている場合があります。
一般的には建てたメーカー以外が工事をすると保証は無効になります。保証内容も瑕疵担保責任期間である築10年を境に変わるので特に築10年以下の築浅物件をリノベする場合は注意が必要です。これは結構大切なポイントです。

「於呂の家」の場合、築25年という年数もあり、ハウスメーカーの建物保証はすでに切れていました。この点において、リノベーションに踏み切れる条件が整っていました。

資料ゼロ、図面もない：もうひとつの壁

保証の問題がクリアできたとしても、もうひとつ大きな壁が残っていました。当時の図面が一枚も残っていなかったのです。それどころか、仕様書や設備の資料といった関連書類も、いっさいありませんでした。

中古物件の売買では、こうしたケースは珍しくありません。築年数が経過するほど資料が散逸してしまうことは多く、特に所有者が変わっている場合には、建築当時の記録がほぼ残っていないことも珍しくありません。

通常、リノベーションの計画はもとの設計図面を確認するところから始まります。

どこに構造の壁があるか、配管がどう通っているか──これらをまずは図面で把握したうえで、実際の現場をみて「ここまでなら変えられる」という判断をしていきます。一般的な木造住宅であれば、資料がなくても現場を見て判断できますが、ハウスメーカー系の住宅の場合はそういう訳にはいきません。

資料がなければ、構造の詳細は目に見えない壁の向こう側にあります。前述した通り、軽量鉄骨造のハウスメーカー住宅は独自工法（ブラックボックス）です。「とりあえず壁を壊して確認する」という進め方は、耐震性のリスクを考えると絶対にとれません。

では、どうするか。
私たちが選んだのは、「出所に当たる」という、シンプルだけれど住宅業界の常識からすれば、ある種の“禁じ手”とも言える選択でした。

ハウスメーカーへの直接ヒアリング：なぜそこまでするのか

前の所有者（売主さん）にご協力をお願いし、25年前に建てたハウスメーカーへ直接お会いしに行くことにしました。

いくらオーナーさんからの依頼とはいえ、他社に自社の情報を教えるという、メーカー側にとっては何ひとつメリットがないにも関わらず、打ち合わせに応じていただけたことは大変ありがたかったです。本当にただただ感謝です。
メーカー側にとっても25年前の案件。すぐに全ての資料が出てくるわけではありませんでしたが、丁寧なやりとりを重ねるなかで、当時の構造仕様や使用部材について直接説明していただき理解することができました。

なぜ、そこまでやるのか。

すべては「根拠あるリノベーションをしたいから」です。
「於呂の家」は、ハウスメーカー独自の工法で建てられています。
そのため、むやみに壁や部材を壊してしまうと、建物の耐震性を下げてしまう可能性がありました。資料が十分にない状態で、感覚的に解体を進めることはできません。

だからこそ、まずは建物の現状を正しく把握し、安全性を確認したうえで計画を進める ―― 私たちにとって、そこは省略できない大切な工程です。これらは設計という仕事の根幹だと考えています。

確認してわかったこと：どこを動かせて、どこは動かせないか

ハウスメーカーへのヒアリングと現地調査を重ねることで、「於呂の家」の構造について、主に以下のことが整理されてきました。

撤去できる壁と、残さなければならない壁。移動できる設備と、動かせない配管。これらを整理して初めて、「では、この条件のなかでどんな空間がつくれるか」という設計の本題に入ることができます。

「浴室を広げたい」というご要望には、構造の確認が取れたため、隣接する壁の一部を撤去して面積を確保。確固たる裏付けがあったからこそ、自信を持ってご提案できました。

制約があることは、必ずしもマイナスではありません。「ここは動かせない」という条件が明確になると、むしろ「ならばここをこう使おう」というアイデアが生まれやすくなります。

「於呂の家」は資料がない状態からのスタートでしたが、ハウスメーカーへの直接確認という手順を踏んだことで、安全に、そしてお客さまの希望に沿ったかたちでリノベーションを実現することができました。手順の話は地味に聞こえるかもしれませんが、暮らしの安全と仕上がりの質は、こうした見えないところの積み重ねで決まります。

設計の視点で暮らしを形にする：「於呂の家」3つのアイデア

構造の確認が終わり、「動かせる壁」と「残す壁」が整理されたところで、いよいよ設計の本題に入ります。

制約のなかで何ができるかを考えるのが、設計という仕事の面白さです。「於呂の家」では、既製品を組み合わせるだけでは生まれない、この家族・この建物・この暮らしだからこそのアイデアがいくつか生まれました。そのなかから、特にお伝えしたい工夫を3つご紹介します。

①使わない和室を「土間の趣味部屋」へ：生活スタイルから間取りを考える

リノベーション前には、使い道のない和室の続き間がありました。
ご主人の「玄関土間がほしい」というご要望を受け、一室を土間へと変えています。

玄関からつながる土間と室内の段差を利用して椅子代わりに腰かけたり、アウトドアや趣味の釣り道具の手入れをしたり床を気にすることなく使える趣味部屋になりました。もう一室は和室のまま残し、子どもの遊び場として多目的に使える空間にしました。

②昔の「簀戸（すど）」の発想から生まれた、建具を「しまえる」設計

和室と土間のあいだには、杉材でつくった框戸を設けました。この建具には、引き戸を開けるだけでなく、戸そのものを専用の収納の中に完全に「しまってしまえる」仕掛けをつくっています。

しまってしまえば、ふたつの部屋がひと続きの大きな空間になります。季節や用途に合わせて建具を替えて風を通す、昔の日本家屋の「簀戸」の知恵を現代の暮らしに置き換えた、造作ならではの工夫です。

③吊り戸を撤去して開放的なLDKへ：「抜く」ことで空間は変わる

リノベーション前のキッチンは上部に吊戸棚があるタイプの対面式で、キッチンとダイニングのあいだに視線の壁ができていました。そこで、キッチンの入れ替えに合わせて吊り戸棚を撤去し、カウンター上部を完全に開放。

これだけで、空間の印象は大きく変わります。料理をしながらリビングで遊ぶ子どもの様子を見渡せるようになり、家族の気配を感じられる開放的なLDKが生まれました。

リノベーションは「何を足すか」だけでなく、「何を取り除くか」が同じくらい大切です。壁一枚、棚一段を外すだけで、光の入り方も視線の抜けも変わります。「足す」と「引く」のバランスを見極めることが、設計の仕事の核心のひとつです。

中古リノベを成功させるために：計画前に知っておきたいこと

「於呂の家」の実例をご覧いただいて、「自分たちも中古リノベを考えてみたい」と思われた方に、ここでは計画を始める前に知っておいてほしいことをお伝えします。

リノベーションは、進め方の順番を少し間違えるだけで、後から取り返しのつかない状況になることがあります。
逆にいえば、最初の段階で正しい手順を踏んでおくことで、費用も仕上がりも、思い描いた通りに近づけることができます。

購入前に相談するのが、実は一番大切

多くの方が「まず物件を買ってから、リノベの相談をしよう」と動かれます。しかし、設計事務所としては「できれば購入の前」に一度相談にいらしてほしいのです。

理由はシンプルで、「買ってから、希望の間取りに変えられないとわかる」という事態を防ぐためです。

購入前であれば、一緒に物件を見ながら「この家でどこまでできるか」を確認できます。複数の候補物件を比較しながら、リノベのしやすさという視点を加えて検討することも可能です。

不動産の目利きは不動産会社に、建物の構造とリノベの可能性の判断は設計事務所に——それぞれの専門家を購入前から巻き込んでおくことが、中古リノベを成功させる最初の一歩です。「まだ物件も決まっていないのに…」と遠慮せず、そのタイミングでこそぜひご相談ください。

リノベ範囲の決め方：全部やらなくていい

中古住宅をリノベーションする際、「家全体を一から作り直す」必要はありません。「於呂の家」でも、リノベーションは1階のみに絞り、状態の良かった2階は手をつけませんでした。

毎日使う水廻り、家族が集まる場所など、「今の暮らしで本当に不満に感じている部分」に範囲を絞り、費用を集中させることで、満足度の高いリノベが叶います。

また、見えない部分（断熱材や配管など）の劣化への対応が必要になることもあります。表面だけきれいにしても数年後にまたやり直しが必要になる——そうならないために、解体してみて初めてわかる部分も含めて、専門家と一緒に優先順位を整理することが大切です。

費用とのバランスを見ながら柔軟に「どこまでやるか」を判断できるのが、中古リノベの大きな利点のひとつです。

費用の考え方：新築と何が違うのか

「新築と中古リノベ、どちらが安い？」というご質問をよくいただきます。

結論からいうと、一概にどちらとは言えませんが、費用の組み立て方が根本的に異なります。

新築	土地代＋建物代	ある程度決まった仕様に価格が積みあがっていくため、総額のイメージがつかみやすい
中古 リノベ	物件購入費＋リノベーション費用	工事範囲、既存建物状態によって大きく変動する。 解体して初めて発覚する劣化や補強の必要性が出てくる場合もあり、想定より費用が膨らむケースもある

それでも中古リノベが選ばれる理由は、「立地」の選択肢が広がることにあります。新築を建てられる土地は限られていますが、中古物件であれば、学校や職場に近い便利なエリア、長く住み慣れた地域など、希望する場所での住まいを実現しやすくなります。土地と建物をトータルで見たときに、中古リノベの方が費用を抑えながら理想の立地を手に入れられるケースは、決して少なくありません。

かとう建築設計事務所の「中古リノベ」サポートについて

ここまで、ハウスメーカーの中古住宅をリノベーションするうえでの注意点と、「於呂の家」の実例をご紹介してきました。最後に、私たちかとう建築設計事務所がどのようなかたちで中古リノベをサポートしているかをお伝えします。

浜松市内での中古リノベ実績と、私たちの考え方

かとう建築設計事務所は、浜松市を拠点とする一級建築士事務所です。新築住宅の設計・施工とともに、中古住宅のリノベーションにも長く携わってきました。

「於呂の家」のように、ハウスメーカーが建てた軽量鉄骨造の住宅はもちろん、築年数の古い木造住宅や、耐震・断熱性能の向上を目的とした性能向上リノベーションまで、浜松市内でさまざまな事例を手がけています。

私たちがリノベーションで大切にしていることは、ひとつひとつの建物と家族に向き合うことです。同じ間取りの家でも、そこに住む家族の暮らし方は違います。何に不満を感じていて、どんな時間をどこで過ごしたいのか。そこを丁寧に聞き取ることから、設計は始まります。

この家族・この建物・この土地にふさわしい空間を一から考える。造作の建具や収納、素材の選び方、光の入れ方 ―― そうした細部の積み重ねが、大切だと考えます。設計事務所として、その部分に誠実に向き合い続けることが、私たちの仕事だと思っています。

また、私たちは設計から施工まで一貫して自社で行っています。一級建築士が現場で直接確認するため、「図面と仕上がりが違う」という事態が起きないよう、両方に責任を持つ体制をとっています。

まずは物件資料をお持ちください：無料相談のご案内

気になる物件がなくても大丈夫です。
「具体的に動き出す前に、一度話だけ聞いてみたい」という感じでお問い合わせいただくのが実は嬉しかったりします。
お話しすることで、今まで考えていなかった家づくりの選択肢が見えてくることがあります。

• まだ物件が決まっていない、迷っている
• 気になる物件資料がある（お持ちいただければ、その場でざっくりとした見通しをお伝えできます）

中古リノベという選択肢が自分たちに合っているかどうかを判断するための情報を、費用面や工期的な内容も、わかっていることとわかっていないことなど少しでもお役に立てると良いなと思っています。

まずはお気軽にご相談・ご連絡ください。相談無料です。

対応エリア： 浜松市、磐田市、袋井市、森町、掛川市、湖西市、豊橋市、豊川市

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